«مسکن مشارکتی» و مرغی که یک پا دارد
رویداد۲۴ برخی از نهاد‌های دولتی و خصوصی در آن سوی مرزها، برای بهبود عملکرد و تضمین موفقیت در پروژه‌های بزرگ، افرادی را تحت عنوان مهندس سیستم استخدام می‌کنند.
در واقع مهندس سیستم شخصی است که به تحلیل عملکرد و نقد شیوۀ‌های به کار رفته در پروژه می‌پردازد. وی پس از انجام یک آسیب شناسی دقیق، نتایج خود را در قالب راهکارهایی برای افزایش بهره‌وری و بهبود عملکرد کلی نهاد، ارائه می‌کند. پس از اتمام کار هم پول هنگفتی به جیب خواهد زد.
در ایران، اما شیوه کار بسیار متفاوت از آن سوی آب است؛ در کشور ما عده‌ای تحت عنوان منتقد و کارشناس، به صورت کاملا رایگان، به نقد رویکردها، عملکرد‌ها و شیوۀ‌های اتخاذی دولت می‌پردازند و دولت نیز بدون ذره‌ای توجه نسبت به انتقادات، به راه خود ادامه می‌دهد.
در نهایت دو اتفاق روی می‌دهد؛ یا حرکت دولت به نتیجه نمی‌رسد یا اینکه دولت برای رسیدن به نتیجه مطلوب هزینه بسیاری را متحمل می‌شود.
*خانه‌هایی که به دست جامعه هدف نمی‌رسد
عملکرد وزارت راه و شهرسازی در زمینه تولید انبوه مسکن و طرح اقدام ملی، نمونه آشکار اتفاق عنوان شده‌ای که در سطر‌های بالا به آن اشاره شد. پس از روی کار آمدن محمد اسلامی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، تولید انبوه مسکن به عنوان رویکرد اصلی وزارت راه تعیین شد. در این راستا بود که ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالی طرح ملی ساخت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۰ در دستور کار این وزارتخانه قرار گرفت.
تغییر رویکرد دولت تدبیر و امید پس از ۶ سال و حرکت به سمت فعال‌سازی مسکن به عنوان پیشران اقتصادی منجر به استقبال نمایندگان مجلس و کارشناسان حوزه مسکن شد. در این بین، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت، واحد‌های مسکونی طرح اقدام ملی را به شیوۀ مسکن مشارکتی بسازد که قرارداد شراکتی بین وزارت راه و انبوه سازان است.
بر مبنای این قرارداد، وزارت راه زمین را از محل زمین‌های متعلق به بیت‌المال در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد. انبوه‌سازان نیز موظف به تامین مالی و انجام عملیات فرآیند ساخت می‌شوند. در پایان نیز بر مبنای سهم آورده اولیه هربخش، مالکیت واحد‌های مسکونی بین وزارتخانه و انبوه‌ساز تقسیم می‌شود.
پس از مشخص شدن جزئیات طرح اقدام ملی، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند بوده و هستند که رویکرد صحیح دولت با این روش ساخت و مالک کردن انبوه سازان، به مشکل جدی بر خواهد خورد.
در همین راستا مهدی غلامی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه بخش اعظمی از واحد‌های طرح اقدام ملی در شهر‌های جدید ساخته می‌شود و در آن مناطق ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت ناچیز است، می‌گوید: «در طرح اقدام ملی با توجه به استفاده از شیوۀ مشارکتی، بخش قابل توجهی از واحد‌ها در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌گیرد. در نتیجه اصلا مالکیت واحد‌های ساخته شده در اختیار دولت نیست و مدیریت عرضه و تقاضا هم در اختیار دولت قرار نخواهد گرفت؛ بنابراین استفاده از شیوۀ مشارکتی، موجب می‌شود، مسکن به دست جامعه هدف نرسد.»
وی با بیان اینکه برای استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی نیازی به استفاده از پروژه‌های مشارکتی نیست، افزود: چرا بخش خصوصی باید در پروژه‌ای ریسک بالای سرمایه‌گذاری را بپذیرد، در حالی که می‌تواند به صورت پیمانکاری و با نظارت دقیق‌تر در تولید انبوه مسکن شرکت کند.
*ساخت مشارکتی قربانی می‌گیرد
از دیگر معایب بزرگ ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، طولانی بودن زمان ساخت پروژه است. علت افزایش زمان ساخت نیز به اختلاف تورم زمین و تورم مسکن برمی‌گردد.
محمد جواد محققی، کارشناس مسکن در این رابطه با اشاره به جدیدترین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی در زمینه تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن و قیمت زمین در شهر تهران، گفت: در جدیدترین آمار ارائه شده، تورم نقطه به نقطه مسکن ۸۵ درصد برآورد شده، در حالی که تورم نقطه به نقطه قیمت زمین با جهشی چشمگیر به ۱۵۰ درصد رسیده است.
وی ادامه داد: در نتیجه هر چه زمان ساخت پروژه طولانی‌تر شود، قیمت زمین نسبت به قیمت سایر نهاده‌های تولید مسکن افزایش بیشتری تجربه می‌کند. با توجه به اینکه بخش خصوصی هزینه‌ای بابت زمین پرداخت نمی‌کند. بدیهی است با افزایش زمان تکمیل پروژه سود بیشتری نصیب بخش خصوصی می‌شود و این موضوع تأخیر در بهره‌برداری از پروژه‌ها را به دنبال خواهد داشت.
*مرغ وزارت راه یک پا دارد
با توجه به انتقادات گسترده کارشناسان نسبت به شیوۀ اتخاذی ساخت مسکن در طرح اقدام ملی، وزارت راه بدون هیچ توضیحی در قبال ایرادات مطرح شده، عملیات اجرایی طرح اقدام ملی را آغاز کرده است. این در حالی است که کارشناسان آینده روشنی را برای مسکن مشارکتی متصور نیستند.
این‌گونه به نظر می‌رسد با توجه به ایراداتی که طرح اقدام ملی دارد واحد‌های مسکونی ساخته شده به این شیوۀ در اختیار جامعه هدف قرار نخواهد گرفت.
