ضمانت اجرایی مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در هاله‌ای از ابهام/ نرخ‌های دستوری خوب یا بد؟!
رویداد۲۴ ۷۲ ساعت از مصوبه ستاد ملی کرونا درخصوص بازار مسکن می‌گذرد. مصوبه‌ای که با اما و اگرهای بسیاری همراه است و در همین مدت زمان کوتاه واکنش‌های بسیاری را در پی داشت؛ کارشناسان بازار مسکن معتقدند این طرح در بسیاری از کشورهای اروپایی نیز ابلاغ شده و با نظارت دقیقی که صورت گرفته اجرایی نیز شده است. این کارشناسان اما درباره ضمانت اجرایی این طرح در ایران تردید دارند چرا که سازوکار نظارتی بر این طرح در نظر گرفته نشده است.
ستاد ملی مبارزه با کرونا به ریاست حسن روحانی تصمیم گرفت که برای حمایت از مستاجران در دوره شیوع کرونا، مالکان در تهران تا ۲۵ درصد، ۷ کلانشهر تا ۲۰ درصد ومابقی شهرستان‌ها تا ۱۵ درصد اجازه افزایش قیمت اجاره‌بها را دارند. از سوی دیگر براساس همین مصوبه تمام قرارداد‌ها تا یک سال با همین میزان افزایش قیمت تمدید می‌شوند و مالک مگر به چند دلیل محدود حق فسخ قرار داد را ندارد. اما آیا مالکان تن به این مصوبه می‌دهند؟
نکته قابل توجه در این باره این است که این مصوبه تنها برای تمدید قرارداد‌ها صدق می‌کند و شامل قرارداد‌های جدید نمی‌شود. بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، قرارداد‌ها به‌صورت خودکار یک سال با ارقام افزایشی جدید تمدید می‌شود و بر اساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد ادامه خواهد داشت. در این مدت دادگاه‌ها حکم تخلیه صادر نمی‌کنند.
با شیوع ویروس کرونا در ایران و تشدید رکود اقتصادی در کشور همزمان با چندبرابر شدن قیمت سایر کالاها، مسکن نیز دستخوش این تغییرات شد و به یکباره و فقط در یک ماه قیمت مسکن به طور میانگین در هر متر ۲ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. برهمین اساس ایران نیز همچون سایر کشورها سعی کرد تا با هدف حمایت از مستاجران گامی بردارد.تصمیمی که بسیاری از کارشناسان در اجرایی شدن آن تردید دارند و معتقدند که نرخ‌های دستوری در بازار مسکن ایران قابلیت اجرا شدن ندارد.
بیشتربخوانید:سقف اجاره بهای مسکن؛ مصوبه دولت مشکل مستاجران را حل می‌کند؟
براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در مورد خانوار‌های ایرانی، در سال گذشته از کل خانوار‌های شهری ۲۴.۱۲ درصد و از کل خانوار‌های روستایی ۴.۵۱ درصد اجاره نشین بوده‌اند. آماری که نشان می‌دهد در شرایط کنونی اقتصادی کشور، قطعا یکی از اقشار آسیب‌پذیر جامعه را اجاره نشین‌ها تشکیل می‌دهند.
در این شرایط بسیاری از کشورها سعی کردند تا به نحوی از شهروندان مستاجر خود حمایت کنند، به طور مثال کشور آلمان برای حمایت از مستاجران با توجه به وضعیت اضطراری موجود آیین نامه‌ای طرح کرده که محدودیت حق فسخ قرارداد اجاره به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره بها را در نظر گرفته است. طبق این قانون مؤجر حق ندارد اجاره نامه را فقط به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره بها در بازه زمانی یکم آوریل تا سی ام ژوئن (۱۳ فروردین تا ۱۰ تیر) فسخ کند. مستأجر باید مدرک موثقی برای اثبات وضعیت دشواری خود جهت پرداخت اجاره بها به دلیل آسیب ناشی از شیوع ویروس (مانند آسیب شغلی و درآمدی) ارائه کند.
یا به طور مثال دولت اسپانیا برای کاهش آثار اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کووید ۱۹ اقدامات حمایتی از مستأجران را تصویب کرده است که براساس آن از یکم آوریل ۲۰۲۰ (۱۳ فروردین) تا شش ماه بعد از اعلام پایان وضعیت اضطراری در این کشور امکان اخراج مستأجران از ملک مورد اجاره وجود ندارد. قرارداد‌های اجاره که تاریخ اتمام آن‌ها از یکم آوریل (۱۳ فروردین) تا دو ماه بعد از آن است، خودکار به مدت شش ماه بیشتر تمدید خواهند شد؛ به این معنا که صاحبان املاک، مجاز به افزایش اجاره بها در مدت این شش ماه نیستند.
با این مصوبه‌ای که ستاد ملی کرونا تصویب کرده است، یک سوال و ابهام برای مردم و خصوصا مستاجران ایجاد می‌شود که این مصوبه تا چه اندازه توان اجرایی شدن و عملیاتی شدن دارد و اساسا دولت چگونه قرار است بر اجرایی شدن این مصوبه نظارت کند.
مالکان و مستاجران با یکدیگر تعامل کنند
مصطقی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در تهران در گفت و گویی به رویداد ۲۴ گفت: ستاد کرونا این دستور را داده است و این ستاد از شرع به نوعی گذشته است و همانطور که به دلیل شرایط ویژه ناشی از شیوع ویروس کرونا مساجد و حرم‌های مطهر و نماز جمعه را تعطیل می‌کند، در زمینه ساماندهی به بازار مسکن هم وارد عمل شده و تصمیماتی گرفته است. ما چندی قبل که با آقای جهانگیری جلسه داشتیم ایشان گفتند که می‌خواهم با سران سه قوه در این خصوص صحبت کنم و قرار شد شکایتی در اینباره پذیرفته نشود.
خسروی درباره ضمانت اجرایی این مصوبه گفت: هیچ شکایتی در این خصوص پذیرفته شدنی نیست. مالکان و مستاجران باید با یکدیگر تعامل کنند و خداروشکر فعلا مشکلی در این زمینه نداشتیم. من همواره گفته‌ام اگر شما قرارداد خود را تمدید کنید و در خانه بمانید، بسیار بهتر است، زیرا هر چهار بار اسباب کشی برابر با یک آتش سوزی در خانه مستاجر است و اگر مالک محترم مستاجر خود را از خانه خود بیرون کند، باید حداقل چهار ماه بگردد تا یک مستاجر بهتر پیدا کند، پس بهتر است که جبارن خسارت این چندماه را به همین مستاجری که دارد تخفیف دهد.
با این وجود سراغ یکی از مشاوران املاک رفتیم تا نظر او را در این خصوص بدانیم، یکی از مشاورین املاک در هفت تیر تهران به رویداد ۲۴ میگوید: این طرح خوبی است اگر مالکان رعایت کنند. البته ما نیز همواره سعی می‌کنیم از دو طرف مالک و مستاجر حمایت کنیم، اما باید بدانیم که هستند مالکانی که حاضرند خانه خود را خالی نگاه دارند، اما با قیمت کمتر آن را اجاره ندهند. آن‌ها معتقدند که وقتی قیمت خانه من افزایش یافته این طبیعی است که بخواهم رقمی را بگذارم که می‌خواهم.
بررسی آمار منتشر شده بانک مرکزی نشان می‌دهد که نرخ اجاره بهای مسکن در تهران و کل مناطق شهری به ترتیب به ۳۰.۷ و ۲۷.۶ درصد در خرداد امسال نسبت به خردادماه سال گذشته افزایش یافته است. در این مدت همچنین، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران، ۱۸ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۶ و ۴۲.۵ درصد افزایش یافته است.
یکی از مستاجران ساکن در تهران به رویداد ۲۴ میگوید: ما تلاش داریم تا در یک ماه آینده همین خانه‌ای که در آن ساکن هستیم را تمدید کنیم، زیرا در این شرایط نه تنها اجاره‌بها افزایش پیدا کرده است بلکه سایر هزینه‌های جابه‌جایی نیز بر ما تحمیل می‌شود که واقعا قیمت‌ها سرسام آور است. البته اگر مالک بخواهد مبلغی بیشتر را بر روی اجاره بگذارد واقعا توان پرداخت آن را نداریم و از سوی دیگر همه خانه‌ها مبلغی را افزایش داده اند. در این تورم حتی پرداخت اجاره در منطقه متوسط با خانه‌ای کوچک هم برایمان معضل بسیار بزرگی شده است.
