بورس املاک و مستغلات و تاثیر آن بر قیمت مسکن/ بازار مسکن به تعادل می‌رسد؟

رویداد۲۴  از تیرماه سال جاری پس از کش و قوس‌های فراوان بالاخره بورس املاک و مستغلات تشکیل شد تا بسیاری از سازمان‌ها همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام (ره)، تامین اجتماعی، بانک‌ها و ... املاک منقول و غیرمنقول مازاد خود را وارد بازار سرمایه کنند و آن را به فروش برسانند.

براساس این طرح، عرضه املاک در واقع در راستای قانون رفع موانع تولید انجام می‌شود. طبق این قانون، شرکت‌های دولتی تا پایان سال جاری فرصت دارند املاک و دارایی‌های مازاد خود را به فروش برسانند و اگر سریعا برای این موضوع اقدام نکنند مشمول مالیات‌های سنگین خواهند شد. شنیده‌ها حاکی از این است که برخی از بانک‌ها تلاش دارند تا به سرعت املاک و دارایی‌های خود را به نقدینگی تبدیل کنند.

طرح راه اندازی بورس املاک و مستغلات براساس بند ۱۹ سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، شفاف‌سازی و جلوگیری از زمینه‌های بروز رانت و فساد در اقتصاد اجرایی شده است و بستری است که مردم بتوانند بر فرآیند فروش اموال دولت و بیت‌المال نظارت داشته باشند. با این وجود برخی از ناظران بازار مسکن بر این باورند که این طرح نه تنها به سود این بازار نیست بلکه با توجه به وضعیتی که بازار بورس دارد، قیمت املاک در نتیجه راه اندازی این بازار افزایش پیدا خواهد کرد و سرمایه مردم دستمایه کسب سود عده‌ای خواهد شد.

در بورس املاک و مستغلات چه خبر است؟

بورس املاک و مستغلات سازو کاری مانند سایر بورس‌ها از جمله بورس کالا و سهام دارد. در بورس مسکن، شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی املاک و زمین‌های مازاد خود را  به فروش می‌رسانند و مردم نیز می‌توانند با پرداخت مبلغی که سقف آن تعیین شده است، سهمی از زمین و املاک را خریداری کنند. در این شرایط وقتی مردم نقدینگی راکد خود را وارد بازار بورس می‌کنند هم بودجه به دولت برای تامین هزینه‌ها داده می‌شود، هم وزارت مسکن و انبوه‌سازان شروع به ساخت مسکن برای افرادی که مسکن دارند می‌کنند و هم این که به خریداران سهام مسکن سود داده می‌شود.

البته ابهام و انتقاد‌های بسیاری در این زمینه وجود دارد. یکی از ابهام‌های بورس ایران نبود شفافیت است و بسیاری از شرکت و سازمان‌های حاضر در بورس شفافیتی از هئیت مدیره و ارزیابی دقیقی از سهامایشان وجود ندارد. از سوی دیگر اقدام دولت مبنی بر فروش املاک و زمین‌ها نیز امری نادرست به نظر می‌رسد. زیرا دولت به جای فروش املاک خود، باید تدابیری بیاندیشد تا بتواند از دارایی‌های خود درآمد زایی کند.

جواد فلاح مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالا با اشاره به این موضوع که تا یک ماه آینده با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، مسکن در بورس کالا پیش فروش می‌شود گفت: «بورس کالا به دنبال جلب منافع از بازار سرمایه برای تامین مالی ساخت مسکن است و بر همین اساس به دنبال عرضه اوراق سلف موازی استاندارد هستیم. عرضه این اوراق به افراد امکان می‌دهد تا براساس پولی که در اختیار دارند، اقدام به پیش خرید مسکن کنند.»

بیشتربخوانید: آثار مثبت و منفی بورس املاک بر بازار مسکن

مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا ادامه داد: «پیش خرید مسکن در چارچوب بورس کالا صورت میگیرد و بورس کالا تضمین‌ها را از طرفین دریافت میکند و افراد میتوانند با خیالت راحت اقدام به پیش خرید مسکن کنند. افراد میتوانند به صورت متری و در قالب هر واحد هر متر مربع مسکن خریداری کنند. افراد میتوانند هر واحد از صندوق را خریداری کنند و در صورت سررسید به واحد مورد نظر خود دست یابند. در مقابل اگر تا سررسید اوراق نیاز به پول داشتند، میتوانند واحد این اوراق را به فروش برسانند. این اوراق یک سبدگردان دارد و فرد هر زمان بخواهد، میتواند پول خود را دریافت کند.»

موافقان و مخالفان این طرح چه می‌گویند؟

طرح بورس املاک و مستغلات یا همان مسکن نیز همانند سایر طرح‌ها و پروژه‌های دیگر موافقان و مخالفان خود را دارد که هریک براساس دیدگاه‌ها و دورنگاهی که دارند، نظرات موافق و مخالف خود را مطرح می‌کنند.

نماینده اتاق بازرگانی در شورای عالی بورس در موافقت با طرح بورس مسکن میگوید: «راه اندازی بورس مستقل املاک و مستغلات می تواند به تامین مالی و تولید انبوه مسکن با قیمت تمام شده مناسب کمک کند. شاخص‌های مختلف نشان می دهد که رونق در بخش ساختمان با رونق یا رکود کل اقتصاد، ارتباط دارد و از طرفی موضوع مسکن برای مردم نه تنها اقتصادی بلکه موضوع اجتماعی است. دولت هم حجم انبوهی از املاک و طرح‌های نیمه تمام دارد که قرار بود آن‌ها را برای بهره برداری و مولدسازی به بخش خصوصی واگذار کند.»

حسین سلاح‌ورزی در ادامه می‌گوید: «راه‌اندازی بازاری به عنوان بازار املاک و مستغلات می‌تواند امکان تامین مالی از طریق صندوق پروژه‌ها برای تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام دولت را فراهم کند و از سوی دیگر برای مردم فرصتی برای پیش خرید در بستر شفاف است.»

محمدرضا رضایی‌کوچی نماینده مجلس، اما صراحتا با این طرح مخالفت دارد و معتقد است عرضه مسکن در بورس کار اشتباهی است، زیرا در حال حاضر بورس وضعیت عادی ندارد و هر چیزی که وارد بورس می‌شود، به دلیل نقدینگی بالا در کشور به قیمت غیرواقعی خرید و فروش می‌شود.

رییس کمیسیون عمران در ادامه توضیح خود می‌گوید: ورود زمین و ملک در بورس باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. عمده علت گرانی مسکن به‌خاطر گران بودن قیمت زمین در کشور است. پس دولت به جای عرضه زمین‌های دولتی در بورس، آن را در اختیار انبوه‌سازان و مردم قرار دهد تا در نهایت قیمت تمام شده مسکن پایین آید. ما در مجلس در طرح دو فوریتی به دنبال عرضه زمین‌های دولتی به مردم هستیم تا جلوی افزایش قیمت مسکن گرفته شود.

تاثیر بورس املاک بر قیمت مسکن

علیرضا توکلی معاون توسعه کانون‌های نهادهای سرمایه‌گذاری،  در گفت‌و‌گویی در این باره به رویداد ۲۴ می‌گوید: بورس اصولا جایی برای معامله دارایی‌های همگن است. به طور مثال شرکتی داریم به اسم ایران خودرو که سهام آن به چند میلیارد قطعه تقسیم و به فروش می‌رسد و کسی که سهام آن را می‌خرد در سود و زیان و دارایی‌های آن شرکت دخیل است. اما درخصوص کالا و دارایی‌هایی مانند مسکن انقدر خوشبین نیستم که بازار متشکلی در بورس بتواند ایجاد کند. کار مثبتی که بورس می‌تواند انجام دهد، در زمینه تامین مالی است. یا در جایی دیگر بورس در زمینه ایجاد اولویت برای دریافت تسهیلات مسکن کمک کرده است. قبلا بانک مرکزی به صورت سنتی این کار را انجام می‌داد.

توکلی ادامه داد: درباره زمین و مستغلات بورس از طریق تامین مالی می‌تواند در این زمینه کمک کننده باشد. صندوق های زمین  و ساختمان یکی از ابزارهایی هستند که می‌توانند موثر باشند.

این کارشناس بازار بورس و سرمایه در ادامه با بیان اینکه بورس مسکن نمی‌تواند تاثیری روی قیمت مسکن بگذارد و قیمت مسکن تابع مسائل دیگری است، تصریح کرد: اصولا بازار‌ها چه سنتی و چه بورسی، به تنهایی باعث افزایش قیمت نمی‌شوند. نقدینگی، تورم، رشد نهاده‌های تولید، رشد تقاضا برای مسکن و ... از عوامل رشد قیمت مسکن هستند و صحیح نیست که آن را به بازار‌ها ربط بدهیم. اتفاقا بازار باعث کارایی بیشتر و شفافیت بیشتر می‌شود. بازارها می‌توانند به شفاف شدن قیمت‌ها کمک کنند و حتی از ابزارهای که در آن خرید و فروش صورت نمی‌گیرد و صرفا حدود قیمت‌های خرید و فروش در آن مشخص است نیز استفاده کنند، زیرا این پروسه می‌تواند به شفاف شدن بازار و قیمت‌ها کمک کند.

این کارشناس بازار بورس و سرمایه ادامه داد: در همین مدتی که قیمت‌های مسکن از روی سایت دیوار برداشته شد به یکباره قیمت مسکن افزایش پیدا کرد. علت این است که برخی از بنگاه‌های ملکی از دانش کم ملکی مردم کاملا سوء استفاده می‌کنند و هر قیمتی که مد نظرشان است و به نوعی قیمت‌های غیرواقعی را مطرح می‌کنند که هم بتوانند تخفیف بگیرند و هم کارمزد بیشتری را دریافت کنند. در چنین سامانه‌های از جمله بازار بورس مسکن، قیمت‌ها قابل مشاهده است و فروشندگان قیمت‌های واقعی و منطبق بر یکدیگر را اعلام می‌کنند؛ همین مسئله باعث کارایی بیشتر می‌شود و اصلا افزایش قیمت مسکن را به همراه ندارد.

توکلی با بیان اینکه به عقیده من بورس مسکن باعث جمع آوری نقدینگی جامعه نمی‌شود، گفت: اگر بازار زمینه نقد شوندگی را داشته باشد یعنی شما بتوانید به سرعت خرید و فروش داشته باشید، باعث جذب سرمایه می‌شود. معتقدم بر مبنای ملک می‌توانیم ابزاری ایجاد کنیم، مثال ساده این است که شرکت سرمایه گذاری ایجاد کنیم و این شرکت تمام پول خود را ملک خریداری کند.  درباره این بورس اطلاعات زیادی موجود نیست و اطلاعاتی که تاکنون منتشر شده بسیار کلی است و از همین رو اظهار نظر در خصوص آن در شرایط فعلی امکان پذیر نیست. اما اگر این بورس بتواند در زمینه نهادهای مالی؛ معاملات تخصصی املاک و تامین مالی پروژه های ساختمانی با استفاده از ابزارها کمک کند، ما نیز می‌توانیم بگوییم این بورس موفق است. البته لازم به ذکر است که اکنون هم بدون نیاز به ورود به این بورس، ابزارهای لازم مالی املاک و مستغلات در بازار سرمایه ما موجود است و بخش هایی از این سرویس‌ها را ارائه می‌دهند.